案件事实：

2018年6月1日，朱新苗（出卖人）与李建校（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（简称房屋买卖合同），约定李建校购买朱新苗名下位于西城区黄寺大街1110号房屋（建筑面积91.33平方米），总价款760万元。合同第二条房屋权属情况：（四）房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行北京分行，出卖人应于2018年8月31日前办理抵押注销手续。第六条房屋的交付：出卖人应当在2018年9月31日前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：（一）逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同落款页补充约定：1.双方友好协商一致，乙方同意于2018年7月31日之前向甲方支付部分房款251万元用于甲方解除民生银行抵押事宜，除定金及以上款项的剩余尾款于产权转移之日一次性付清。2.甲方承诺同意网签前可以变更买受人，便于乙方变更到合适的买受人名下。

同日，朱新苗（甲方）与李建校（乙方）签订《二手房买卖定金协议书》（简称定金协议）。协议确认乙方于签订协议当日交付购房定金49万元。定金协议第五条：如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。

当日，李建校向朱新苗支付定金49万元。

2018年8月12日，双方签订补充协议，约定：1.考虑到乙方存在资金和购房资格等实际困难无法按原合同履行房款支付及过户，经友好协商，甲方同意乙方原定应于2018年7月31日前需向甲方支付的251万元购房款推迟到2019年1月31日前支付，如乙方未能按约定支付中期购房款251万元，则之前支付的49万定金甲方不予退回，购房合同终止。2.乙方如按约在2019年1月31日前支付完中期购房款251万元用于甲方解抵押，同时完成网签，尾款460万双方约定最晚于2019年3月31日前乙方一次性支付给甲方。甲方收到全部房款后过户时间和买受人由乙方选择指定，甲方无条件有义务配合办理产权转移登记。……4.房屋在2019年3月31日前，如涉及到住宅化改造，双方共同承担。2019年3月31日以后，由乙方承担。5.乙方交齐760万元全款前，甲乙双方同意继续向第三人出售。2019年3月31日前，超过原房款部分，如果在780万以下，由甲乙双方按五五分成；超过780万以上部分，乙方不参与分成。2019年3月31日以后，760万以上，780万以下部分甲乙双方按五五分成，超过780万部分，甲方不参与分成。待甲方收到第三方的购房款后，5个工作日内无息退还乙方所交款项，原购房合同自动解除。6.其他条款继续按原合同的原条款履行，其他无争议。

除上述49万元定金外，李建校未再向朱新苗支付其他房款。朱新苗未向李建校交付房屋。

法院观点：

李建校、朱新苗所签房屋买卖合同、定金协议、补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方应按约定行使权利、履行义务。

李建校已向朱新苗支付定金49万元，法院对该事实予以确认。朱新苗未在2018年9月30日向李建校交付房屋，法院对此亦予以确认。但本案的争议焦点在于，朱新苗未在2018年9月30日向李建校交付房屋是否构成违约。根据上述查明的事实，朱新苗未交付房屋的行为不构成违约。理由如下：首先，依据双方所签房屋买卖合同约定的内容可知，合同履行顺序为：李建校支付定金→李建校支付251万元给朱新苗→朱新苗收到251万元后办理房屋解除抵押手续→双方办理权属转移登记（同日李建校付清购房余款）→朱新苗向李建校交付房屋（合同误写为9月31日，但合同列明房屋交付在过户及付清余款后）。依据该部分约定可以认定，房屋交付前李建校至少应先向朱新苗支付251万元解抵押款。双方签订补充协议将支付解抵押款、支付剩余房款、办理权属转移登记的时间均予推迟，虽未提及交付房屋时间的变更，但亦未明确约定变更了上述买卖合同确定的合同义务履行顺序。而李建校主动发送的微信记录中“将251万元购房款支付推迟至2019年1月31日，交房时间推迟到2019年3月31日”的内容亦印证李建校至少应先支付251万元购房款朱新苗才交付房屋的履行顺序。李建校在仅支付定金未再向朱新苗支付任何款项情况下，其强调朱新苗逾期交付房屋构成违约的意见不能成立。其次，2018年8月29日微信聊天记录中，朱新苗询问李建校是否同意将房屋长租，李建校明确表示同意，并未强调房屋应按约定于2018年9月30日向其交付，而房屋长期另租他人情况下势必影响房屋的交付。不仅如此，双方聊天记录还显示，2019年1月29日向朱新苗发送解除通知前，未见任何李建校催促朱新苗交房、强调朱新苗已逾期交房的内容，而多处出现李建校向朱新苗询问是否有下家要购房的情况。该部分内容进一步佐证双方已达成合意不再按原约定的9月30日交付房屋。第三，李建校虽称其曾多次向对方催促交房，但其该部分意见与其同意房屋对外长租的意见相矛盾，且未提供相应证据加以佐证，就其该部分意见法院不予采纳。综合上述几点意见，李建校主张朱新苗逾期交房构成违约的意见不能成立，因此，李建校要求朱新苗支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。

上海房产律师提示：房屋买卖交易中要在协议或补充协议中明确约定，对于另一方的违约要有充足的证据，对定金条款要了解不买定金是不能返还的。