案件情况：

罗某、熊某曾系夫妻，双方于2009年10月9日协议离婚并签订《离婚协议书》，主要内容如下：“协议人双方于2003年1月16日在北京市朝阳区人民政府办理结婚登记手续，因双方性格不合无法共同生活，夫妻感情已完全破裂，现双方就自愿离婚一事达成如下协议：一、双方自愿离婚。二、双方无子女。三、双方同意平分家庭财产，按照以下约定进行处置：双方目前所有现金100万元归女方所有。奥迪车归男方所有。通州枫露皇苑的房屋从即日起开始尽快转让，最终转让所得双方平分（在此期间发生的银行贷款由男方垫付，最后在双方平分前还给男方）。海德花园的房屋合同待能够继续执行，将过户为男方所有，房屋能够变现时尽快转让变现，变现后（最晚于交房后半年内）二十万元归女方，其余归男方所有。四、除条款三中列明的外，夫妻无其它共同债权及债务。罗某、熊某签名，2009.10.09”。经查，2006年10月14日，熊某以买受人名义与出卖人嘉裕公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y349280），合同约定熊某以总价款人民币1572811元购买坐落于朝阳区××西路××号××苑××层××座××的房屋，后熊某于2007年11月13日向嘉裕公司支付首付款472811元，然嘉裕公司至今未向熊某交付房屋，熊某亦未办理相关按揭贷款等手续。审理中，当事人各方确认《离婚协议书》中所载明的“海德花园”曾为涉案房屋所在小区名称。另本院前往北京市朝阳区房屋管理局进行调查，确认涉案房屋坐落：朝阳区××西路××号院××号楼××层××。经核实，罗某及其现任妻子李某名下在北京市行政区划范围内未查询到已联网的不动产登记信息。

法院观点：

双方当事人在婚姻登记机关申请协议离婚、签署离婚协议书并获准登记准许协议离婚，该离婚协议书经婚姻登记机关确认，系双方当事人的真实意思表示。离婚协议书中关于财产分割的条款或者因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，罗某、熊某于2009年10月9日签订的《离婚协议书》系双方真实意思表示，经审查，并无存在无效之情形，故对罗某主张确认该《离婚协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。审理中，罗某表示自愿负担案件受理费，本院对此不持异议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，熊某与嘉裕公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y349280）系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人双方具有法律约束力，根据合同约定，熊某自嘉裕公司处购买涉案房屋并支付了首付款。现罗某根据其与熊某签订的《离婚协议书》中相关财产处理条款约定主张涉案购房合同中的权利义务由其享有并承受，审理中，熊某虽同意转让其在该合同中的权利义务，然合同相对方嘉裕公司不同意熊某将该合同中的权利义务进行概括转让。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十五条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。具体而言，合同权利义务的概括转让应当具备以下要件：一、前提条件是须有合法的债权、债务存在。二、必备要件是债权、债务须具有可转让性。三、实质要件是须经对方当事人同意，即合同权利义务的概括转让必须经另一方当事人的同意，否则，该转让协议不产生法律效力。四、适用合同的范围是须有双务合同的存在，在此合同中，当事人的义务与其所享有的权利是相互关联的。五、形式要件是须依法进行。综上，在涉案购房合同相对人嘉裕公司不同意接受概括转让的情形下，现罗某基于《离婚协议书》而主张涉案购房合同中的权利义务由其享有并承受依据不足，故本院对罗某的相关主张难以支持。

上海房产律师温馨提示：对于主体的变更需要经过开发商的同意，如果房屋有贷款，一般银行也是需要同意的，待贷款还完时法院再进行变更