房屋买卖合同无效，法院判决无效

上海房产律师|案件事实

姚拥昊系姚金河之子。

2014年7月8日，姚金河与北京丰泰新房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，姚金河购买1502号房屋。

2015年1月23日，姚金河与黄亮签订《房屋转让合同》，黄亮购买1502号房屋，价款1920000元。合同约定第一笔房款1344000元于交房当日给付，剩余房款于转移登记之日给付。签订合同当日，黄亮给付姚金河1344000元。姚金河已将1502号房屋交付黄亮。

2017年10月31日，姚金河死亡。2017年12月18日，北京市首佳公证处出具公证书，确认1502号房屋由姚拥昊继承。后，该房屋登记至姚拥昊名下。

2017年11月24日，黄亮将姚拥昊诉至法院，要求姚拥昊将1502号房屋转移登记至黄亮名下。

2018年5月10日，姚拥昊（甲方）与康佳乐荣公司（乙方）签订《二手房买卖合同》，康佳乐荣公司购买1502号房屋，价款3500000元。合同第五条约定“乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金及首付款2020000元，并应于本合同生效之日起180日内将该房屋全部价款付给甲方”；第六条约定“甲方应于本合同生效之日起15日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应受到该房屋全部价款之日起7日内，将该房屋付给乙方”；第九条约定“在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起10日内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房……”。5月14日，康佳乐荣公司法定代表人桑俊杰转账给姚拥昊2020000元。2018年5月15日，姚拥昊与康佳乐荣公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）。后，姚拥昊将1502号房屋转移登记至康佳乐荣公司名下。

2018年6月，黄亮就转移登记的案件申请撤回起诉。

审理过程中，本院依黄亮申请委托北京银通安泰房地产评估有限公司就1502号房屋2018年5月15日的市场价值进行鉴定，结论为4481700元。

黄亮称首先，姚拥昊明知姚金河已将房屋出售给黄亮，且在诉讼过程中将1502号房屋出售给康佳乐荣公司，明显存在恶意；其次，黄亮自2015年起即居住在1502号房屋内，康佳乐荣公司在购房前未查勘房屋，明显有悖常理；第三，双方约定的房屋售价明显偏低，故黄亮主张姚拥昊与康佳乐荣公司签订的《二手房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》系恶意串通损害黄亮权益，应为无效合同。黄亮对上述主张提交录音资料等证据佐证。录音内容显示姚拥昊在将房屋出售给康佳乐荣公司前知道1502号房屋已出卖给黄亮。姚拥昊对录音资料真实性不持异议，但对黄亮所述恶意串通的主张不予认可。姚拥昊、康佳乐荣公司称之所以房屋价格偏低，是由于姚拥昊急于偿还借款消除抵押，且没有经过中介公司等情形所致。康佳乐荣公司认可买房前没有查看房屋，公司称购房主要用于投资故主要关注房屋位置、朝向、竣工时间，而并不看重房屋装修等细节，故购房时只是看了房产证，没有实地查看房屋。

审理过程中，经本院询问姚拥昊、康佳乐荣公司称：1、购房时没有通过中介公司；2、购房时姚拥昊向康佳乐荣公司称1502号房屋处于出租状态。

上海房产律师|法院观点

本案争议焦点在于姚拥昊与康佳乐荣公司之间是否存在恶意串通损害黄亮利益的情形。首先，黄亮与姚金河签订《房屋转让合同》在先；其次，姚拥昊在明知姚金河已将1502号房屋出售给黄亮的情况下，作为其继承人在继承房屋后又将房屋出售给康佳乐荣公司并转移登记；再次，康佳乐荣公司在购房时并未实地查看房屋。虽然康佳乐荣公司解释称购房系用于投资并不看重房屋内装修，但购房作为日常重大事项，购房前未查看房屋明显有悖常理；第四，购房时姚拥昊称房屋系出租状态，因买卖不破租赁，故租赁合同的权利义务对于买受人来说意义重大，但康佳乐荣公司并未提交证据证明对租赁情况予以必要的了解；第五，房屋价格低于市场价格超过20%；第六，《二手房买卖合同》约定“在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起10日内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房……”，即先交付房屋后转移登记，但双方在未交付房屋的情况下即办理了转移登记。结合上述情形，本院有理由相信姚拥昊与康佳乐荣公司之间存在恶意串通并损害了黄亮的利益，本院对黄亮要求确认《二手房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》无效，予以支持。