简述：通过中介双方订立了意向性房屋买卖居间协议，后查询信息发现房屋被查封，买家要求卖方返还定金并根据协议支付违约金，违约金部分却未得到法院支持。

案情：许某与沈某2014年7月在某某房地产经纪有限公司（以下简称中介）的居间介绍下，达成买卖意向，购买沈某位于本市半淞园路XXX弄XXX号XXX室房屋，并于2014年7月10日向沈某支付意向金人民币40000元。2014年7月13日，许某与沈某共同至中介处签订《房地产买卖居间协议》，许某按协议的约定，于7月13日支付沈某160000元，与此前40000元意向金共同作为购买房屋的定金。

2014年10月12日，许某至交易中心查询房产信息，发现该房屋已经于2014年7月16日被法院查封，沈某根本无权处分该房屋。许某又发现该房屋早在2013年已经有诉讼争议，沈某却隐瞒该重要事实，在明知该房产被司法查封的情况下，恶意不告知许某。故诉至法院请求判令：1、解除两许某与被告沈某、被告某某公司签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告沈某退还许某房款200000元；3、被告沈某支付许某违约金XXXXXXX元。

沈某辩称，被告不存在过错，原、被告三方于2014年7月13日签订《房地产买卖居间协议》，许某对于房屋设有抵押是清楚的，协议中也记载了抵押情况（抵押权人李某、借款金额XXXXXXX元）。被告沈某出售半淞园路房屋目的就是为了要偿还李某的债务，许某应该支付沈某首付款，由沈某负责涤除抵押。7月16日该房屋被法院司法查封，申请查封的是抵押权人李某。虽然房屋被查封，但根据买卖居间协议的约定，买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》的期限要到2015年1月9日才期满，被告沈某认为执行保全措施只是临时保护措施，根据协议的约定，买卖双方还是能够继续履行协议的，被告沈某不同意许某的诉请，要求继续履行。

根据约定：“1.3权利人：沈某；房地产权证编号：沪房（地）黄字（2012）第001621号；1.4是否设立抵押：是，抵押权人（银行等）：李某；贷款余额：约人民币￥XXXXXXX.00元。三、本协议的履行： 3.3甲、乙双方同意在本协议签订后壹佰捌拾日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还。七、违约责任：本协议生效后，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05％的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的2％向丙方支付违约金”。许某共计支付被告沈某定金200000元。

诉讼中，被告沈某于2015年2月初偿还了借款，于2015年2月10日解除案外人李某申请的查封系争房屋的保全措施。对此，许某表示该解封已超过协议约定的合同履行期限，被告已根本违约，许某坚持诉请，如继续履行，可能会出现其他债权人对系争房屋采取保全措施。

焦点：沈某出卖尚在查封中的房屋是否构成违约，许某要求违约金是否合理？

分析：原、被告签订《房地产买卖居间协议》后，系争房屋被司法查封，被告对此有义务在约定的签约期限之前将该查封予以解除，以确保原、被告在约定时间内签订《上海市房地产买卖合同》，但直至协议约定的签约期限届满仍未能解除查封，构成违约。许某据此要求解除合同，应予支持。

对于被告的该违约行为所应承担的违约责任，双方在《房地产买卖居间协议》中有明确约定，应当依从该约定。现许某主张的违约责任与本案中被告就其违约行为应当承担的责任不适当；另一方面，许某依据的违约条款所涉违约情形与本案被告的违约情形也并不相符，故许某所主张的违约金诉请不能得到支持。

判决：合同解除，沈某返还许某定金二十万元，驳回其他诉讼请求。

上海房产律师提醒:违约金与双倍返还定金的适用是二选一的关系。违约金的处罚合同有明确约定的，应当严格符合合同中违约金的表述的情况下，承担约定的违约责任。因此，如何选择违约金和定金罚则应在具体案件中加以判断，这一选择将会影响到最后的处理结果。